Molti gli spunti interessanti derivati dall’incontro milanese Hospitality Forum 2019, del quale la nostra testata GuidaViaggi è stata media partner, tra i quali uno stimolante panel advisor che ha posto l’accento sulle key word ottimizzazione, ibrido, nuovi portafogli da vendere o costituire per valorizzare gli hotel in località secondarie o terziarie, sostenibilità e capacità gestionale, professionalità e trasparenza del settore, riqualificazione patrimonio esistente.

“Nel 2018 – ha spiegato Giorgio Bianchi di Pkf – la Spagna ha registrato un elevato volume di investimenti, il 22% dei quali nelle isole Canarie e Baleari, posizionandosi al nono posto come investment rank globale (fonte Wttc). L’Italia, invece, soffre al novantesimo posto secondo il Mediterranean Resort & Hotel Real Estate Forum, ed è “the laggard of Europe”, quella che arriva in ritardo”.

“Riguardo gli investimenti è importante focalizzarsi su prodotti con concept innovativi e nuovi player internazionali e nazionali e si rileva un interesse crescente per serviced apartment e studentati, anche in termini di design. Da non trascurare, poi, la parte legata a food e wellness. Le prospettive future nel Mediterraneo sono positive, con fattori chiave di successo legati a un’economia stabile e un mercato sicuro. Le location più popolari in cui investire sono città turistiche, stazioni, aeroporti, luoghi attrazione e resort con nuovi mercati su Turchia, Nord Africa e Albania”.

Per Francesco Calia di Cbre c’è “un forte interesse a livello internazionale, con volumi di investimenti consolidati tra 1,3-1,4 miliardi e quest’anno si prevede un salto con un saldo importante grazie all’operazione Belmond (un terzo riguarda hotel italiani) e Oaktree con la divisione alberghiera di Castello. Per il 2019 attendiamo oltre 2 miliardi di investimenti complessivi nel settore alberghiero. A livello nazionale vediamo un incremento nella quota investimenti alberghieri rispetto all’immobiliare (6% fino a 10 anni fa, 15% nel 2018). Accanto agli investitori tradizionali ci sono quelli nuovi, interessati tradizionalmente ad asset più sicuri e che ora hanno l’alberghiero come asset class di riferimento. Penso ad Axa, Cattolica Assicurazioni, Allianz e Generali. E questa “migrazione” verso l’alberghiero sarà anche più importante nei prossimi tre anni. Evidentemente c’è un sottostante stabile e l’investitore istituzionale può decidere di investire”.

“Due gli aspetti che rendono fattibile investimento: il profilo dell’operatore e la sostenibilità degli elementi che costituiscono la gestione hotel, in primis il canone. L’altra tendenza sono i marchi di catene che si stanno sviluppando e che solo 10-15 anni fa non esistevano. Sono arrivati concept di prodotto innovativi su segmenti specifici e si è passati dalla vendita della camera alla vendita dell’esperienza con brand lifestyle come Centric Hyatt, Mgallery, CitizenM, Moxy, Autograph Marriott, con una sottosegmentazione che permette ottimizzare la performance dell’hotel e massimizzare i risultati”.

“Negli ultimi tre anni – ha aggiunto Dario Leone, Cushman & Wakefield – gli investimenti hanno superato il miliardo di euro e quello in corso sarà un anno unico, caratterizzato dalle due grandi transazioni e magari altre. Parte di questi numeri è dovuta alla situazione investimenti in generale. Nel mercato uffici c’è carenza di prodotto, il retail è rallentato perché sta cambiando. L’asset alberghiero era considerato tra i più rischiosi ma ora si riesce a beneficiarne. Abbiamo rendimenti che sul mercato non si vedevano. In una città secondaria, per esempio, sono poco sotto al 5% netto. Agevola avere prodotti in linea con lo standard degli operatori, sui quali registriamo richieste da nuovi brand internazionali per entrare nel mercato italiano”.

Veronica Sagliaschi, Coldwell Banker Commercial, ha fatto luce sul cambio d’uso spiegando come questo sia talora visto come un rischio. “Ci è capitato di dover convincere operatori internazionali sulla fattibilità del cambio d’uso e ci siamo dovuti strutturare non solo per l’intermediazione ma per lo sviluppo tecnico. Supportare l’operatore e la catena con iter burocratico e l’esecuzione dei lavori risulta la chiave vincente. Beni Stabili ha sviluppato il percorso riqualificazione per Meininger Lambrate, per esempio, e c’è l’esclusiva StayCity per nuove formule di ospitalità, non più solo i budget hotel che sono in grande ascesa, ma anche serviced apartment e hostel. Carenza di prodotto in Italia? Non è c’è fruibilità se ci si scontra con la normativa regionale e accompagnare l’investitore nel percorso è tortuoso. Alcune regioni, però, si stanno aprendo verso nuove riconversioni. Torino, che fino a due anni fa era considerata location secondaria, sta incontrando l’interesse di numerose catene. La sindaca Appendino ci ha accolto a braccia aperte in via Milano e un 4 stelle lifestyle gestito da una catena spagnola aprirà nonostante il cambio di destinazione sembrasse impossibile. Oggi l’immobile può iniziare la cantierizzazione e la sindaca vuole adeguare la viabilità”.

“In Italia – ha dichiarato Fabio Braidotti, EY – alcuni fattori hanno cambiato il panorama alberghiero dividendo due scenari, uno fino al 2013 e uno post 2015. Oggi ci sono condizioni positive, siamo in un ciclo economico espansivo, con una forte spinta nei prossimi anni e una stima di 15 miliardi di npl che si affideranno a advisor e catene alberghiere e rivenderanno a investitori. In Italia ci sono 12 mercati luxury che fanno da traino a tante microaree mentre le strutture inefficienti usciranno dal mercato sostituire da quelle attive”.

“Il mixed use – ha aggiunto Bianchi, la cui opinione è stata condivisa da Calia – può essere la soluzione e, se ci si confronta con un’amministrazione illuminata, si può fare laddove la gestione alberghiera non renda. La varietà degli stili di vita si riflette anche negli hotel. La domanda sta cambiando; lo stesso soggetto consuma in modo diverso diventando un utente diverso”. Sagliaschi ha riaffermato il tema delle licenze, “importante per motivi urbanistici, catastali e di flessibilità perché oggi è centrale il tema esperienziale. Anche nel lusso il cliente vuole la cucina di design di Jean Nouvel per fare venire lo chef” mentre Braidotti ha sottolineato anche sostenibilità durata e qualità materiali, argomento sul quale Calia ha auspicato “passi in avanti” e una maggiore affermazione della Certificazione Leed, ottenibile anche sulla riqualificazione.

Leone ha concluso con la nascita di “nuovi modelli. Le catene si adattano alle esigenze della clientela e puntano sempre più al segmento famiglia, modificando il mix di camere. Dieci anni fa i grandi gruppi avevano una manciata di brand, oggi ne presentano molti di più e c’è ancora spazio per differenziare il prodotto”. p.o.

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