Il mercato immobiliare alberghiero non si è fermato, l’interesse degli investitori e dei gruppi alberghieri per gli asset italiani permane, a dispetto di una fase pandemica ancora in corso e cambia un po’ l’orientamento. È quanto emerso nel corso della prima tavola rotonda ibrida del 2021 organizzata da Pkf hotelexperts che ha radunato oltre 60 importanti stakeholder nazionali e internazionali tra gruppi alberghieri, albergatori, investitori, developer, studi di progettazione, istituzioni pubbliche e finanziarie ed aziende del settore per tracciare lo scenario dell’hospitality e degli investimenti in Italia. L’appuntamento apre un ciclo di conferenze ibride: #REcovery, Hotel Values & New Projects sul patrimonio immobiliare alberghiero italiano e le politiche a sostegno del settore turistico che a partire dal 25 marzo riunirà a Roma i più importanti attori del turismo e real estate, per proseguire in tappe successive a Cortina (29 aprile), Firenze (27 maggio), Bari (24 giugno), Trieste (15 luglio) e poi concludersi a Milano il 10 settembre. Privilegiate in questa fase di mercato le destinazioni alternative alle grandi città d’arte e l’attenzione si concentra su luxury, resort, lifestyle e soluzioni ibride, in grado di diversificare le fonti di reddito, su resort e hotel lifestyle.

Il valore degli investimenti nel corso del 2020 in Italia è stato di circa un miliardo di euro e per il 2021 la stima è di raggiungere quota 1,5 miliardi – dichiara Giorgio Bianchi, managing director di Pkf hotelexperts -. La pipeline vede 100 alberghi in apertura con oltre 17.000 camere, di cui 64 in via di costruzione e 36 pianificati”. Location alternative come Trieste, Bergamo, Bologna, Cortina d’Ampezzo, Perugia hanno mostrato particolare resilienza, mentre le big four (Milano, Venezia, Firenze e Roma), dove si concentra il 78% dei valori patrimoniali alberghieri delle città su un totale del patrimonio immobiliare alberghiero italiano di oltre 117 miliardi stimati nel 2020, sono state penalizzate dal blocco dei flussi stranieri.

“Secondo gli esperti – sostiene Bianchi – dopo la pandemia gli alberghi dovranno ripensare il concetto di hospitality e infatti si stanno già attrezzando promuovendo concept ibridi. Altro dato emerso è l’arrivo di brand internazionali in destinazioni alternative come il caso di Radisson e Falkensteiner a Cortina, Six Senses in Umbria e Moxy a Pompei. L’appetito degli investitori sta cambiando e noi come Pkf lo vediamo sul campo. Da poco infatti siamo stati scelti come advisor da un importante fondo internazionale per il quale curiamo un’attività di ricerca e valutiamo opportunità di investimenti in varie destinazioni, non soltanto nelle grandi città ma in location come Trieste, Napoli, Val Gardena, Liguria Puglia, Sicilia e Sardegna”.

Alla tavola rotonda sono stati invitati a partecipare in qualità di regional experts: Alessandro Belli di Cdp Immobiliare Sgr, Claudia Scarcella di Rics, Marco Malacrida di Str, Fabrizio Gaggio di Gruppo Una e Marco Gilardi di Nh Hotels.
Alessandro Belli, head of tourism real estate di Cdp, spiega che “l’investimento nel turismo da parte di Cdp è iniziato 4 anni fa, ma lo scorso ottobre è stato lanciato il Fondo Nazionale del Turismo con una forte iniezione di equity con oltre 2 miliardi destinata ad alberghi importanti ed iconici”.
Parlando di valore degli asset e costi di sviluppo, Claudia Scarcella, country manager Rics, ha sottolineato la necessità di “promuovere alti standard professionali e tecnici. La sfida è mantenere i valori patrimoniali e un buon standard di servizio, ricorrendo ad un approccio digitale e sostenibile. Per questo c’è bisogno di upskill e di investire in formazione”.

La sentiment survey elaborata da Pkf per valutare gli effetti a lungo termine del Covid-19 sul business alberghiero ha fatto emergere che il 49% degli intervistati ritiene che gli hotel abbiano bisogno di rivedere prodotto e concept. Secondo i rispondenti, nei prossimi 12-18 mesi il segmento che performerà meglio sarà il leisure (58% di risposte) e la pipeline di sviluppo potrebbe subire un ritardo di un anno per il 16% del campione, mentre per il 7% si tratterà di un rallentamento di breve termine per aspetti legati a costruzione e forniture. La ripresa è attesa tra il 2023 e il 2024.

I dati elaborati da Str mettono in luce la situazione del 2020, con gli alberghi italiani che hanno perso il 63% di occupazione nelle strutture aperte, contro un -72% che concerne l’inventory totale delle camere. “Le previsioni – sottolinea Marco Malacrida, direttore Italia di Str – sono ancora di bassa occupazione per i prossimi mesi, tra il 10 e il 30%, secondo i gruppi alberghieri che hanno partecipato al nostro sondaggio. Permane un clima di incertezza che frena le prenotazioni. Una soluzione che ha mostrato resilienza è stato l’abbinamento del food & beverage alla vendita di camere”.

Nonostante il quadro ancora debole sul fronte del tasso d’occupazione, i gruppi alberghieri continuano ad investire in nuove aperture. Fabrizio Gaggio, managing director Gruppo Una, conferma che lato mercato l’occupazione è ancora bassa: “Ci attestiamo sul 25% negli alberghi del gruppo aperti. Gli investimenti però proseguono e stiamo per aprire il Milano Verticale, una struttura iconica con una parte residence. Ci aspettiamo una buona risposta dal mercato. Un’altra struttura in apertura è in zona Trastevere a Roma. Stiamo cambiando il business model all’interno dell’azienda e siamo fiduciosi in una nuova luce per il futuro. Sicuramente l’ibrido è un modello da seguire, una buona soluzione per i 4 stelle. Lavoriamo per integrare attività sociali, sport e coworking”.

Marco Gilardi, director operations Italy & Usa Nh Hotels, sottolinea l’apertura lo scorso anno di un 4 stelle a Verona, ricorda l’operazione di annessione degli hotel Dedica Anthology e conferma un modello di sviluppo che segue i nuovi trend di mercato con “nuove aree all’interno degli hotel, office room, spazi dedicati agli uffici e servizi legati anche al food & beverage, con un occhio alla sostenibilità e al digitale”.

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